Sintesi delle agevolazioni fiscali prima casa  per risparmiare sull’acquisto dell’immobile attraverso l’applicazione di una ridottissima aliquota pagata sull’imposta di registro, ipotecaria e catastale che sottostà però al rispetto di importanti requisiti da rispettare e che qui vediamo come applicare, le dichiarazoni da rendere nell’atto notarile e le cause di decadenza imposte da legislatore e che vi potrebbero far incorrere in sanzioni.

L’applicazione del  beneficio fiscale prima casa  comporta l’applicazione in misura ridotta, a seconda dei casi che vedremo nel seguito dell’imposta di registro del 2% dal primo gennaio 2014 anziché del 7% dal primo gennaio 2014, dell’IVA del 4% anziché del 10% e le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro: insomma un rilevante e determinante vantaggio fiscale e di risparmio nelle decisioni di acquisto di case, ville, appartamenti e immobili in genere.

Già vi sarà balzato all’occhio come la forbice tra la tassazione delle prime e delle seconde case si apre e l’acquisto delle seconde case viene di fatto penalizzato ancora di più a livello di tassazione. Se pensato che solo ai fini dell’imposta di registro il differenziale tra l’imposta applicata sulla prima è dell’1% mentre sulla seconda è del 9% vi rendete conto che a livello di costo è notevole.

Novità dal 2014

Il D.Lgs. n. 23/2011 all’articolo 10 introduce importanti novità prima tra tutte quella della modifica delle imposte di registro sulla prima casa a partire dai rogiti effettuati dal primo gennaio 2014 che vedranno applicarsi una imposta di registro così suddivisa: 2% nei trafserimetni immobiliari dove potranno applicarsi le agevolazioni  prima casa  in luogo della precedente aliquota del 3%. Laddove non siano applicabili le agevolazioni l’aliquota sale al 9% in luogo del precedente 7%. Le imposte ipotecarie e catastali saranno in entrambi i casi di 50 euro ciascuna mentre prima erano esenti o fisse di 168 euro.  L’imposta di registro non potrà comunque essere inferiore a 1.000 euro

Aiutatevi con la tabella seguente:

Descrizione imposta	Valore imposta
Registro	2% dal 01/01/2014
Ipotecaria	50 € dal 01/01/2014
Catastale	50 € dal 01/01/2014

La base imponibile su cui calcolare l’imposta di registro è pari alla rendita catastale moltiplicata per 115.5.  Se acquistate da un costruttore al posto dell’imposta di registro del 3% pagherete un’Iva del 4% .

Nel caso di seconda casa la tassazione fiscale è la seguente:

Descrizione Imposta	Valore Imposta
Registro	9% dal 01/01/2014
Ipotecaria	2 %              (50 € dal 01/01/2014)
Catastale	1 % (50 € dal 01/01/2014)

Chi può usufruire dell’agevolazione prima casa

Requisiti oggettivi su quali immobili è possible richiedere le agevolazioni fiscali per le nostre prime case.

L’immobile acquistato deve avere la destinazione abitativa e non deve essere una casa di lusso pertanto sono esclusi gli uffici accatastati come A/10, a meno che non siano nuovamente accatastati  in modo diverso.

L’agevolazione è limitata a una sola abitazione sita nel comune in cui si trova l’immobile da acquistare o dove il contribuente ha o intende trasferire la residenza: va da sé che non si può acquistare in un altro comune e richiedere una nuova agevolazione prima casa … in quanto non si potrebbe soddisfare il requisito dell’abitazione principale.

Questo vale per qualsiasi diritto reale come anche la nuda proprietà, l’usufrutto, u so, abitazione  di altro immobile sito nel territorio nazionale, anche se posseduti non esclusivamente ma in comunione legale con il coniuge.

Vero è che si può scegliere su quale immobile fruire dell’agevolazione a seconda di dove si ha la residenza o almeno in linea teorica potrebbe valere.

Esempio: Le agevolazioni prima casa non spettano nel caso in cui si è titolari assieme al coniuge in regime di comunione dei beni di un diritto reale di godimento in precedenza acquistati senza agevolazione prima casa con il coniuge di un’altra unità locale abitabile situata nello stesso comune del fabbricato per cui si vorrebbe richiedere l’agevolazione, mentre potrebbe spettare qualora l’unità locale sia situata in comune diverso all’interno del territorio italiano.

Il caso di coniugi sposati in regime di separazione di beni deve essere equiparato al caso di un soggetto che possiede delle quote di un’unità locale.

L’agevolazione prima casa  spetta o interamente o per quota anche nel caso di possesso di altra abitazione precedentemente non acquistata con i benefici prima casa situata in qualsiasi punto del territorio italiano indipendentemente dallo stesso comune o meno.

In questo caso infatti è importante l’aspetto della novità nella fruizione del beneficio fiscale ed indipendentemente dallo status dei coniugi. Se infatti entrambi sono in comunione o in separazione e non hanno fruito mai del beneficio fiscale prima casa lo possono utilizzare anche successivamente. Se uno dei due invece ne ha fruito solo l’altro coniuge lo potrà utilizzare e limitatamente alla sua quota di pertinenza.

La dichiarazione da rendere nell’atto notarile nel rispetto dei requisiti

La dichiarazione più comune che si ritrova nell’atto di compravendita immobiliare in genere è questa: Le parti, dopo aver dichiarato che l’immobile in oggetto costituisce casa di abitazione non di lusso (secondo i criteri di cui al D.M. 2 agosto 1969 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969), chiedono che al presente atto vengano applicate le agevolazioni fiscali vigenti per l’acquisto della prima casa.

A tal fine la parte acquirente dichiara:

1. di essere residente nel Comune ove è ubicato l’immobile in contratto;
2. di non essere titolare esclusiva o in comunione con il coniuge, dei diritti di piena proprietà, di usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile oggetto di questo atto;
3. di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale dei beni su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà di altra casa di abitazione acquistata da essa parte acquirente o dal coniuge con le agevolazioni di cui all’art. 3, comma 131 della legge 28 dicembre 1995 n. 549, ovvero con le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa” di cui alle norme indicate alla lettera c) della nota II bis) della tariffa, parte prima, allegata al T.U. concernente l’imposta di registro (D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131) nel testo modificato dal comma 131 del’art. 3 della già citata legge 28 dicembre 1995 n. 549;
4. di essere edotta delle conseguenze fiscali derivanti dall’eventuale trasferimento a titolo oneroso o gratuito del bene acquistato prima che siano trascorsi cinque anni da oggi.

Prima casa e Nuda Proprietà

Nel caso di nuda proprietà  non si avranno preclusioni alla fruizione del beneficio prima casa a meno che la stessa nuda proprietà non sia stata acquistata con i benefici fiscali prima casa.

La vendita della casa, appartamenti,  fabbricati è soggetta a tassazione fiscale ai fini irpef, imposta di registro, imposta di bollo e Iva e qui vediamo quanto possono essere le imposte da versare ed il risparmio che potreste spuntare a seconda di alcune caratteristiche dell’immobile o della vostra situazione soggettiva. 

Altro esempio che mi viene in mente e descritto in una circolare dell’Ade e che la nuda proprietà su una casa nello stesso comune in cui si trova l’immobile che si intende acquisire non precluse l’accesso ai benefici fiscali prima casa in quanto il bisogno abitativo non potrebbe essere soddisfatto dal potenziale acquirente anche se sarà necessario verificare che l’acquisto della nuda proprietà sia avvenuto fruendo dei benefici prima casa; ipotesi in questa in cui invece sarebbe precluso l’accesso sul nuovo fabbricato. Diverso invece il caso in cui dopo la nuda proprietà con la prima casa si proceda all’acquisto dell’usufrutto su altro immobile in cui potrebbe richiedersi nuovamente il beneficio anche se casi come questo vanno sempre approfonditi.

Requisiti del richiedente l’agevolazione fiscale prima casa

Requisiti soggettivi richiesti per poter usufruire delle agevolazioni prima casa

Per poter usufruire dei benefici suddetti sarà necessario quale  condizione necessaria, rendere le dichiarazioni in atto  che “ …l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio nazionale. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto ”.

Il requisito della dichiarazione della residenza nello stesso comune non si applica nel caso  del personale delle forze armate e di polizia di ordinamento civile e militare così come previsto dal comma 1 dell’articolo 66 della Legge numero 342 del 2000.

Vendita e acquisto di casa in costruzione

Se leggete la norma noterete che potrete vendere il bene e riacquistarne uno nuovo sempre con le medesime caratteristiche senza perdere i benefici prima casa (ma non vale se acquistate prima quello nuovo e poi vendete quello su cui avete beneficiato delle agevolazioni) a patto che l’acquisto avvenga entro un anno dalla cessione dell’abitazione su cui avete goduto dei benefici precedentemente. L’Agenzia delle entrate in una risoluzione concernete sempre la fruizione dei benefici prima casa precisa che entro un anno dalla vendita non è sufficiente iniziare i lavori di costruzione, ma occorre quantomeno realizzare il rustico (muri portanti più copertura, risoluzione 16 marzo 2004, n. 44/E), altrimenti si decade dai benefici della prima casa è bisogna procedere al riversamento dell’agevolazione fiscale consistente nella minore imposta di registro. In caso di mancata realizzazione del rustico entro un anno, si decade anche dalle agevolazioni sul primo acquisto.

Cause di forza maggiore al mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi

Potete leggere l’articolo sulle cause di forza maggiore che vi hanno impedito di trasferire la residneza in quanto possono esistere diverse motivazioni che hanno impedito il trasferimento e che devono essere provate. Nel caso di trasferimento dell’attività lavorativa nel comune dove è situato l’immobile ogggetto di agevolazione che avviene dopo l’acquisto della casa viene meno il presupposto per il godimento dell’agevolazione. Ciò in quanto si tratta di norma di stretta interpretazione (cfr. Cass. sent. n. 6905 del 2011 e Cass. sent. n. 5570 del 2011). Sentenza n. 17597 del 12 ottobre 2012 (udienza 12 luglio 2012).

Redatto da Notaiodifiducia.it